Refstadveien 106

106-H0402 er en ny 3-roms leilighet i 4. etasje i Pilar Bjerke. Prosjektet består av en tårnbebyggelse på 12 etasjer og en lamellbebyggelse på 4 etasjer over kjeller.

Leiligheten har entré, åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til sørvendt balkong, to soverom og bad. Boligen selges som kontraktsposisjon og er ikke overtatt fra utbygger. Overlevering fra utbygger er varslet til 03.12.2026.

4. etasje: entré på ca. 15 m², stue/kjøkken på ca. 27 m², soverom 1 på ca. 13 m², soverom 2 på ca. 7 m² og bad på ca. 5 m². Balkong på ca. 4 m² mot sør.

Det medfølger én sportsbod i kjeller. Bodene leveres med nettingvegger og nettingdør.

Romarealene er netto romareal fra kontraktstegningen. Kjøkkenet på tegningen er veiledende og leveres etter egen kjøkkentegning.

Kort oppsummering av leveransebeskrivelsen. Ved motstrid gjelder leveransebeskrivelse og romskjema i den opprinnelige kontrakten.

Leiligheten leveres med 1-stavs hvitpigmentert eikeparkett, sparklede og malte vegger og himling i hovedsak som malt betonghimling med synlige v-fuger. Generell himlingshøyde er ca. 2,6 meter. Deler av himlingen er nedsenket til minimum ca. 2,2 meter der tekniske føringer krever det; sonene er vist med skravur på kontraktstegningen.

Badet er plassbygd. Innvendige dører er hvite, glatte kompaktdører. Inngangsdøren har FG-godkjent sikkerhetslås og kikkehull. Det leveres ikke garderobeskap.

Leiligheten har eget balansert ventilasjonsaggregat med varmegjenvinning. Det er ikke kjøling eller mulighet for kjøling. Elektrisk anlegg leveres etter NEK 400, med downlights i nedforet himling i gang og på bad. Bygget er sprinklet, og sprinklerhodene er synlige.

Porttelefon med videokamera og svarapparat med fargeskjerm. Balkongen har tremmegulv og rekkverk i glass.

Tilvalgsperioden ble avsluttet i januar 2026. Selger har ikke bestilt tilvalg, og leiligheten leveres i standard utførelse etter leveransebeskrivelsen.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På gnr. 85, bnr. 179 er det tinglyst bestemmelser til fordel for Oslo kommune om vann- og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og nettstasjon, gjerde, pliktig medlemskap i velforening og avståelse av grunn til veiutvidelse. Bestemmelsene ble opprinnelig tinglyst 27.05.1987 og gjeninnført 19.12.2013, dokumentnr. 1106528. Grunnboksutskrift for eiendommen følger vedleggene til opprinnelig salgsoppgave.

Borettslaget vil ha legalpanterett i andelene for felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet, jf. borettslagsloven § 5-20.

Pilar Bjerke ligger i Refstadveien på Refstad, i et område under utvikling ved Bjerke Travbane. Her kombineres ny boligstandard med nærhet til byen og kort vei til grønne nærområder.

Det er kort vei til dagligvare, blant annet Coop Extra i Refstadveien og Kiwi Bjerke. Bussholdeplass ligger rett ved bygget, og Vollebekk stasjon og Sinsenkrysset gir videre forbindelser med T-bane, buss og trikk mot sentrum. I nærområdet ligger flere barnehager og skoler, blant annet Refstad skole, Årvoll skole og Bjerke videregående skole. Lillomarka er innen rekkevidde for tur, trening og langrenn.

Området rundt Bjerke Travbane er under planlegging og vil etter planene bli bebygd. Se punktet om regulering.

Pilar Bjerke ligger i Refstadveien 102–110. Bygget kan ses utenfra fra Refstadveien, men det er ikke adgang til byggeplassen. Inngangspartiet får heis og trapp til alle etasjer, inkludert kjeller.

Det følger ikke parkeringsplass eller plass for transportsykkel med leiligheten. Garasjeanlegget under bygget har ca. 23 plasser med adkomst via bilheis. Etter prosjektets salgsoppgave er kjøp av plass forbeholdt 4- og 5-roms leiligheter.

Borettslaget har felles sykkelparkering utomhus og i kjeller.

Totalt bruksareal: 80 m²

BRA-i: 75 m²

BRA-e: 5 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 4 m².

BRA-e gjelder ekstern bod. Arealene er hentet fra kontraktstegningen datert 04.03.2024 og er beregnet etter NS 3940:2023. Oppgitte romarealer er netto romareal og kan ikke summeres til leilighetens bruksareal. Etter prosjektets salgsoppgave har partene ingen krav mot hverandre dersom arealet viser seg å være inntil 5 % mindre eller større enn oppgitt.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. TBA: Terrasse- og balkongareal.

Pilar Bjerke Borettslag, Orgnr: 934 033 469

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Eiendommen gnr. 85, bnr. 179 er seksjonert i Pilar Bjerke Eierseksjonssameie. Seksjoneringen ble vedtatt av Plan- og bygningsetaten 18.08.2026 og tinglyst 10.09.2026. Sameiet består av 63 boligseksjoner (snr. 2–64), én næringsseksjon for næringsvirksomhet (snr. 1) og én næringsseksjon for parkering (snr. 65). Etter sameiets vedtekter eier borettslaget boligseksjonene snr. 2–58 og 60–64.

Kostnader som gjelder hele eiendommen, blant annet bygningsforsikring, fordeles på seksjonene etter sameiebrøk. Borettslagets andel av sameiets kostnader er budsjettert til kr 2 140 000 per år i forslaget til driftsbudsjett og dekkes gjennom felleskostnadene.

Eiendommen gnr. 85, bnr. 179 er registrert med 2 851 m² i eiendomsregisteret og skal eies av borettslaget. Prosjektets salgsoppgave oppgir 3 153 m² og tar forbehold om at deler av eiendommen fradeles og overskjøtes til Oslo kommune. Arealet gjelder hele eiendommen og er ikke eksklusivt for leiligheten.

Leiligheten varmes opp med fjernvarme via radiatorer. Forbruk av varme og varmt tappevann måles per leilighet og kommer i tillegg til driftskostnadene, med a konto kr 1 125 per måned.

Boligen er ny, og det finnes ikke historisk energiforbruk. Energiattest utstedes før overtakelse. Utbygger opplyser at boligene blir BREEAM-sertifisert og får energiklasse C eller bedre.

Offentlig tilknyttet etter leveransebeskrivelsen. For øvrig vises det til opprinnelig salgsoppgave.

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Utbygger har opplyst at styret, i perioden utbygger er representert, kan samtykke til utleie i inntil tre år fra overtakelse. Søknad sendes styret, som avgjør.

Prisoppstilling – salg av kontraktsposisjon

Total prisantydning inneholder:

Prisantydning kontraktsposisjon (merverdi): kr 905 000

Innbetalt av kjøper 1 (forskudd): kr 150 000

Rest etter kjøpekontrakt: kr 2 385 000

Tilvalg: kr 0

Total prisantydning: kr 3 440 000

Opprinnelig kjøpesum etter kjøpekontrakten er kr 2 535 000 og ligger fast. Selger har ikke bestilt tilvalg.

Andel fellesgjeld: kr 3 250 000

Omkostninger ved kjøp, etter dagens satser:

Andel dokumentavgift, 2,5 % av andel tomteverdi på kr 1 800 000: kr 45 000

Tinglysingsgebyr hjemmelsdokument: kr 545

Registrering av borett: kr 545

Tinglysingsgebyr pantedokument: kr 545

Andelskapital: kr 5 000

Totale omkostninger: kr 51 635

Kjøpekontrakten oppgir gebyrene til kr 500. Beløpene over er oppdatert til dagens satser.

Totalpris inkl. fellesgjeld og omkostninger: kr 6 741 635

Transportgebyret til utbygger på kr 40 000 betales av selger.

Innbetaling deles i to:

1. Innen tre virkedager etter at utbygger har gitt skriftlig samtykke til transporten: innbetalt forskudd og merverdien, til sammen kr 1 055 000. Beløpet må være fri egenkapital, fordi det ikke kan tas sikkerhet i boligen.

2. Senest fem virkedager før overtakelse: restkjøpesum kr 2 385 000 og omkostninger kr 51 635, til sammen kr 2 436 635.

I tillegg betaler kjøper ved overtakelse to måneders felleskostnader uten kapitalkostnader på forskudd til forretningsfører, ca. kr 10 188. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer.

Fellesgjelden utgjør ca. 50 % av boligens totalpris. Det er lagt til grunn annuitetslån med flytende rente, forutsatt 4,45 %, løpetid 40 år og antatt avdragsfrihet de fem første årene. Utbygger har tatt forbehold om belåningsgrad, avdragsfrihet og løpetid, fordi det på salgstidspunktet bare forelå et indikativt tilbud.

Renter og avdrag på felleslånet betales av borettslaget gjennom andelseiernes månedlige felleskostnader. Renten er flytende, og felleskostnadene vil endres med renteutviklingen og øke når avdragene begynner å løpe.

Borettslaget vil søke avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. Premien er ca. 1 % av felleskostnadene og er tatt med i budsjettet.

Borettslaget har IN-ordning. Andelseier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden to ganger årlig, med minimum kr 60 000 per innbetaling. Det påløper en etableringskostnad, ordningen forutsetter flytende rente, og innbetalinger kan ikke reverseres.

Stipulerte felleskostnader er kr 17 146 per måned i avdragsfri periode, år 1 til 5:

1. Felleskostnader: kr 3 750

2. Kapitalkostnader, renter: kr 12 052

3. Digital-TV/bredbånd: kr 219

4. Fjernvarme, oppvarming og varmt tappevann: kr 1 125

Fra år 6 er felleskostnadene stipulert til kr 20 374 per måned, med kapitalkostnader på kr 15 280. Tallene er hentet fra borettslagets finansieringsplan og bygger på flytende rente på 4,45 %. Budsjettet stadfestes på ekstraordinær generalforsamling før overtakelse.

Renteeksempel: Budsjettet bygger på en flytende rente på 4,45 % (februar 2026). Norges Bank har siden hevet styringsrenten med 0,5 prosentpoeng. Øker renten på fellesgjelden tilsvarende til ca. 4,95 %, blir felleskostnadene ca. kr 18 500 per måned i den avdragsfrie perioden og ca. kr 21 393 per måned fra år 6. Hvert prosentpoeng endring i renten utgjør ca. kr 2 708 per måned i den avdragsfrie perioden. Endelig rente fastsettes av långiver.

Andel fellesgjeld er kr 3 250 000 etter kjøpekontrakten og borettslagets finansieringsplan.

For andel i borettslag faktureres kommunale avgifter borettslaget som hjemmelshaver, og ikke den enkelte andelseier. Avgiftene dekkes gjennom felleskostnadene. Hva felleskostnadene dekker, fremgår av borettslagets budsjett i vedleggene til opprinnelig salgsoppgave.

Eiendomsskatt viderefaktureres den enkelte andelseier i tillegg; se punktet om eiendomsskatt.

Oslo kommune har eiendomsskatt. Borettslaget faktureres som hjemmelshaver, og styret eller forretningsfører viderefakturerer den enkelte andelseier. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader.

Utbygger har i brev datert 15.09.2026 innkalt til forbefaring 12.11.2026 kl. 12.00–13.30 og overlevering 03.12.2026 kl. 12.00–13.30 for leilighet 106-H0402.

Kjøper av kontraktsposisjonen overtar selgers rettigheter og plikter knyttet til overtakelsen.

Det tas forbehold om at utbygger samtykker til transport av kjøpekontrakten. Utbygger kan nekte samtykke på fritt grunnlag og krever et transportgebyr på kr 40 000, som betales av selger. Signert transportavtale må være utbygger i hende innen én måned før varslet overtakelse, det vil si innen ca. 03.11.2026.

Kjøper 1 sin gevinst ved videresalget, merverdien, blir stående på meglers klientkonto til kjøper 2 har overtatt boligen og fått rettsvern. Er kjøper 2 forbruker og utbygger ikke ferdigstiller boligen, faller plikten til å betale merverdien bort, jf. avhendingslova § 1-1 fjerde ledd.

Ny kjøper må fremlegge finansieringsbevis på opprinnelig kjøpesum iht. opprinnelig selgers krav om sikkerhetsstillelse.

Merverdien for kontraktsposisjonen må betales som ubundne midler, det vil si fri egenkapital. Beløpet kan ikke være betinget av tinglysing av pant i eiendommen som omfattes av hovedkontrakten. Merverdien forfaller til betaling innen tre virkedager etter at utbygger har gitt skriftlig samtykke til transporten.

Samtidig innbetales refusjon av forskuddet kjøper 1 har innbetalt etter hovedkontrakten, kr 150 000.

Senest fem virkedager før overtakelse innbetales restkjøpesum kr 2 385 000 og omkostninger etter hovedkontrakten. Innbetalt forskudd kommer til fradrag i opprinnelig kjøpesum. Selger har ikke bestilt tilvalg.

Ved overtakelse betaler kjøper i tillegg to måneders felleskostnader uten kapitalkostnader på forskudd til forretningsfører, ca. kr 10 188, slik at borettslaget får likviditet.