Grefsenveien 17

Leiligheten ligger i byggets loftsetasje (6. etasje) og inneholder:

Entré med utgang til takterrasse, kjøkken, stue med adkomst til kneloft, soverom og baderom.

I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 1m².

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Følgende tilbehør medfølger ikke i handelen:

• Veggmontert TV

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Selger leier garasjeplass i kjellergarasje som ligger ett kvartal unna. Denne leies for kr 1.900,- per måned. Selskapet som leier ut har plasser med lademulighet, men selger har ikke fått en slik plass. Garasjen er en større fellesgarasje og låses opp ved bruk av app eller å ringe et telefonnummer.

Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Totalt bruksareal: 43,0 m²

• BRA-i: 42,0 m²
• BRA-e: 1,0 m²
• TBA: 10,0 m²
• ALH: 19 m²
• GUA: 61 m²

Kommentar til arealmålingen

Terrasse i loftetasje med utgang fra stue oppmålt til 10 m² (TBA).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 61 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 42 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 m².

Boligen disponerer en bod i kjeller oppmålt til 1 m² (BRA-e).

Etasjen har skråtak hvor det er målt fra høyeste til laveste punkt: 3,01-0,90 meter.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Sameiet Grefsenveien 17, Orgnr: 986 368 264.

Regnskapsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Sameiet består av 17 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 410/8141.

Utskifting av vindu og ytterdører

Vårt bygg er fra 1953. Store deler av byggmassen er over 70 år gammel. De siste årene har styret lovet å skifte ut vinduer og ytterdører. Det har vært diskutert i tidligere styrer og vært sendt ut til høring hos beboere. Tilstandsrapporten på bygget fra 2011 beskriver også et behov for vedlikehold.

I budsjettet for 2025 er det lagt tilrette for å ta opp ytterligere lån så vi kan starte med vedlikehold på bygget. OBOS er hentet inn som prosjektleder og støttespiller for styret/sameiet. Det søkes om tilskuddsmidler hos kommunen, fordi utskifting av vinduer og ytterdører anses som et bærekraftig tiltak.

Styret er pliktig til å drive ansvarlig vedlikehold på bygget. Det er på høy tid å gjøre noe med fasaden inkl vindu og ytterdører. Styret er enstemmig om å øke lån for å finansiere nødvendig vedlikehold. Ref. Budsjett 2025. I første omgang vil styret prioritere å skiftet ut vinduer og ytterdører innen året er omme.

Sameiet utreder muligheter og ser hvordan man skal finansiere og drifte prosjektet. Sameiet skal tilrettelegge prosjektet på en best mulig måte. Dette bør skje innen utgangen av 2025. Skal skje innen 2026.

Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksom på at boligen ligger i et område med hyppig/ekspansiv utvikling og at eksisterende regulerings- og kommuneplaner er i stadig endring. Det må derfor påregnes endringer i områdebildet over tid og som ikke er kjent per i dag.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Grefsenveien 17 - utskifting av vinduer og ventiler

Saksnummer 2025/11567 - Byggesak

Mottatt sak 06.10.2025

Status Tillatelse til endring gitt 18.03.2026

Grefsenveien 25 - etablering av takterrasse og fasadeendring

Saksnummer 2025/05851 - Byggesak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202556370

Status Under behandling

Frederik Glads gate 8 A - fasadeendringer

Saksnummer 2025/13232 - Byggesak

Mottatt sak 21.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202555207

Status Søknad om ferdigattest 21.01.2026

Ved Sandakerveien 58 A-D - opparbeidelse av vei

Saksnummer 2025/18728 - Byggesak

Mottatt sak 24.10.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202205679

Status Ferdigattest 27.01.2026

Bjølsen ved Nordpolen Park - midlertidig riggområde, utvendig VA-anlegg og endring av utomhus - Ny vannforsyning Oslo

Saksnummer 2025/10398 - Byggesak

Mottatt sak 22.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202553732

Status Under behandling

Grefsenveien 6 A - bruksendring av lokale til sushi take-away

Saksnummer 2025/07195 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202557311

Status Under behandling

Grefsenveien 6 B - bruksendring fra bolig til forretning - Pizza Pancetta

Saksnummer 2025/08084 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201214263

Status Avslag på søknad om ferdigattest 16.03.2026

Sandakerveien 64 - bruksendring fra kontor til kampsportsenter

Saksnummer 2025/21890 - Byggesak

Mottatt sak 19.11.2025

Status Ferdigattest gitt 23.01.2026

Sandakerveien 66 med flere - forhåndskonferanse, bruksendring til studentboliger

Saksnummer 2025/21988 - Byggesak

Mottatt sak 21.11.2025

Status Under behandling

Pågående plansaker i nærområdet:

Saksnummer 202212601

Saken gjelder: Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48

Sakstype: Detaljregulering

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Følgende tinglyste heftelser (dokument) vil følge med eierseksjonen:

• Erklæring/avtale, tinglyst den 09.03.1987, dagboknummer 15608. Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 20,000. Med prioritet etter 90% av lånetakst.
• Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst den 20.01.1860, dagboknummer 924277. Bestemmelse om benyttelse. Bestemmelse om gjerde. Med flere bestemmelser. Bestemmelse om veg.
• Resek/tilleggssek, tinglyst den 14.10.2014, dagboknummer 880367. Nye seksjoner: SNR: 16. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 410/8141. SNR: 17. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 410/8141.

Det gjøres oppmerksom på at kjøpers bank vil få prioritet etter disse heftelsene.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Leilighetsbygg oppført i 1953. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater og murpuss.Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 2014). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2014). Takvinduer med karmer/ramme av tre (fra 2014). Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer.

Felles eiertomt for sameiet på ca. 437m².

Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på baderom.

Energikarakter: C - Lys grønn

Energiforbruk foregående år var 6 093 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Det ble utstedt midlertidig brukstillatelse for bruksendring av loft til to leiligheter i 2014. Det er i denne bemerket mangler vedrørende kontroll av brannsikring og konstruksjonssikkerhet. Det er ukjent hvor vidt disse manglene er utbedret/ferdigstilt. Det foreligger også ferdigattester fra 2016 på installasjon av brannalarmanlegg og nytt brannalarmanlegg. Dokumentene ligger vedlagt i salgsoppgaven sammen med godkjent byggetegning fra 2008 og 2021.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Adkomst til sameiets eiendom fra offentlig vei. Sameiets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Sameiet har selv ansvar for private stikkledninger.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

• Baderom: Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.
• Baderom: Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
• Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
• Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
• Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
• Innerdører: Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
• Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventil på soverom. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
• Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.
• Yttertak: Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra terrasse med den begrensningen dette innebærer. Konsekvens er at deler av taket kan ha avvik som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette for å avklare om det finnes avvik som ikke lot seg registrere på befaringsdagen.
• Yttertak: Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
• Yttertak: Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
• Yttertak: Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke tiltak iverksettes. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-5142 av 04.03.2022. Saken gjelder: Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for "Ny vannforsyning Oslo - Stamnett".

Eiendommen omfattes av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til nåværende bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul og rød hensynsone for støy fra vei og bane.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Sameiets styre skal underrettes om alle leieforhold.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Lufting av husdyr må skje utenfor eiendommen, ikke i bakgården eller på balkong. I oppgangen skal dyr leies i bånd. Eventuell tilgrising etter dyr må dyreeieren fjerne uten opphold.

Det er ingen konsensjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Prisantydning kr 4 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

125 320,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

5 150 198,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98207778591

Lånetype: Serielån

Rentesats: 7,05%

Restsaldo: Kr. 1 267 774,-

Andel restsaldo: Kr. 63 838,06,-

Andel kapitalkostnader: Kr. 764,08,-

Innfrielsesdato: 30.09.2039

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

Administrasjonsavtale: Nei

Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser.

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

Kr. 4 342,- per måned.

Felleskostnader inkluderer;
Fibernett fra Global Connect, trappevask, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, regnskapsførsel, styrehonorar, kommunale avgifter og betjening av andel fellesgjeld (ca. kr. 764,08,-).

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter sameiets faktiske kostnader.

Fellesgjelden til sameiet vil økes fra nåværende ca 1.3 millioner til rundt 3,8 millioner ila april grunnet vindusutskifting. Dette vil ikke påvirke fellesutgiftene da dette allerede er tatt høyde for. Fellesutgiftene i sameiet er stabile, de ble kun justert iht KPI i januar og er ikke planlagt endret mer i år.

Andel fellesgjeld er kr. 63 838,- pr. 18.03.2026.

Selskapets totale gjeld er kr. 1 267 774,- pr. 18.03.2026.

Fellesgjelden til sameiet vil økes fra nåværende ca 1.3 millioner til rundt 3,8 millioner ila april/mai grunnet vindusutskifting. Dette vil ikke påvirke fellesutgiftene da dette allerede er tatt høyde for, men andel fellesgjeld vil øke med ca 150.000 for denne leilgheten. Fellesutgiftene i sameiet er stabile, de ble kun justert iht KPI i januar og er ikke planlagt endret mer i år.

Andel fellesformue utgjør kr. 6 927,- pr. 31.12.2025.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt for skatteåret 2025. Eiendomsskatten utgjør 2,35 promille av beregningsgrunnlaget og bunnfradraget er på inntil 4,7 millioner kroner. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/

Eiendomsskatten faktureres direkte til eier av leiligheten og utgjør kr. 0,- for 2025.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader" og "Eiendomsskatt", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Primær formuesverdi kr. 1 260 183,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 040 733,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.