Karl Staaffs vei 45

Velkommen til Karl Staaffs vei 45!

En lekker og påkostet 3-roms toppleilighet med solrik, vestvendt balkong - beliggende sentralt og attraktivt til på Ulven. Her bor du med kort avstand til skoler og barnehager, kollektivtransport, fine grøntområder og Oslo sentrum. I tillegg har du en av de beste interne beliggenhetene i borettslaget, hvor du bor skjermet og rolig til i indre gård.

Leiligheten har blitt betydelig oppgradert i 2022 med blant annet nytt lekkert kjøkken i åpen løsning mot stuen, lyst og tidsriktig gulv og lekre overflater. Leiligheten oppleves gjennomført og holder en gjennomgående god standard.

• Stilren leilighet som er betydelig oppgradert i 2022
• En av de beste interne beliggenhetene i borettslaget
• Romslig innglasset balkong med svært gode solforhold
• Gjennomgående planløsning med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys
• Område i vekst - bydel Hovin fra 2028
• Garasjeplass med elbillader inkludert
• To kjellerboder
• Vv. og fyring inkludert

4 etasje: Entré, baderom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. Utgang fra stue til innglasset balkong.

Stue

Leiligheten har en lys og innbydende stue. Stuen er romslig, med god plass til både sofagruppe med salongbord og spisebord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en god og luftiig romfølelse. Her er det flere møbleringsmuligheter. Det er lagt nytt gulv og overflatene er pusset opp i 2022 i lyse, behagelige toner.

Balkong

På varme sommerdager blir det naturlig å åpne balkongdøren, så blir stuen forlenget med den herlige balkongen på 7 kvm. Balkongen er vestvendt med sol fra ca. 13:00-22:00 i følge selger, og har plass til utemøbler, grill og planter - det perfekte stedet å nyte solrike dager. Balkongen er i tillegg innglasset, som gjør at den kan nytes på flere årstider. Leiligheten har en av de beste interne beliggenhetene i borettslaget, som gjør at balkongen oppleves skjermet og rolig.

Kjøkken

Smakfullt kjøkken fra 2022 i åpen løsning mot stuen. Innredning med glatte fronter, benkeplate av stein, nedfelt oppvaskkum av kompositt med uttrekk/ spylefunksjon og benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser medfølger handelen. Det er mekanisk kjøkkenventilator med avtrekk ut yttervegg. Videre er det montert lekkasjestopper under oppvaskkum.

Soverom

Leiligheten har 2 soverom av god størrelse.

Hyggelig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Rommet har godt med skapplass i den store skyvedørsgarderoben. Stort vindu mot grøntareal gir naturlig lys, og gode muligheter for lufting.

Det andre soverommet er også av god størrelse med plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Rommet egner seg ypperlig for gjesteværelse, barnerom eller kontor - alt etter ønske og behov!

Bad

Pent flislagt baderom rehabilitert i regi av borettslaget i 2005/ 2006. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med speil, belysning og stikkontakt over servanten, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånd- og regndusj og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel og varme i gulv.

Entré

Når du kommer inn i leiligheten, møtes du av en stilfull og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk. Overflatene er pent behandlet og står i stil med resten av leiligheten. Det er god plass til å henge av seg yttertøy og sette fra seg sko.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Fra leiligheten er det kort avstand til det du trenger av matbutikker, treningsmuligheter og andre servicetilbud. Det tar også bare ca. 10 minutter ned til Oslo sentrum. Dagligdagse innkjøp gjøres raskest i nærbutikken Matkroken som ligger få meter lenger bort i veien. Du har også Kiwi på Ulven, og på Intility Arena en ny Rema 1000. Fyrstikktorget er kun en spasertur unna boligen med butikker, apotek, legekontor, serveringssteder m.m. For større innkjøp kan nærområdet friste med gode shoppingmuligheter på blant annet Bryn, Alnabru, Økern og Tveita Senter som har et godt utvalg av butikker og servicefasiliteter. Utviklingen av Ulven er en sentral del av den nye Hovinbyen, som i dag er et av Europas største byutviklingsprosjekter. Her forvandles industriområder om til grønne og moderne nabolag fulle av liv. Construction City på Ulven i Oslo er Norges viktigste arena for bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen: 105 000 kvm, over 100 selskaper og 4 500 arbeids- og studieplasser. Byrådet la frem sin endelige innstilling til navn for de nye bydelene, og leiligheten vil da gå under Bydel 5: Hovin.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Leiligheten disponerer en leierett til garasjeplass i felles garasjerekke nummerert 209, som medfølger ved salg.

Det påløper en månedlig kostnad til borettslaget på kr 750,- for garasjen. Forbruk for strøm til elbil blir fakturert direkte fra strømselskap. Leieretten kan fritt omsettes til andre andelseiere, og prisene ligger vanligvis mellom 100-150.000,- kr.

Borettslaget har 128 garasjer, 38 oppstillingsplasser som leies ut og en stor parkeringsplass. Alle garasjer og utleieplasser har mulighet for lading. I tillegg er det gateparkering i Karl Staaffs vei, og det finnes et garasjelag for eierne i Ulven og Helsfyr borettslag.

Oppstillingsplasser

Borettslaget har 38 oppstillingsplasser langs Ulvenveien og øverst i Karl Staaffs vei. Disse kan leies av borettslaget. Alle plassene har ladeboks eller mulighet for montering. Ledige plasser utlyses på oppslagstavlen ved vaktmesterkontoret og her på Vibbo. Tildeling blant søkerne skjer etter ansiennitet. Dersom beboer flytter eller sier opp parkeringsplassen går leieretten tilbake til borettslaget.

Garasjer

I tillegg til dette har borettslaget 128 garasjer som leies ut til andelseiere. Alle garasjene har ladeboks eller mulighet for montering. To av garasjene er forbeholdt store kjøretøy og er ikke omsettelige. Leieretten til de øvrige garasjene omsettes fritt mellom andelseiere i Ulven Borettslag. Garasjene utlyses/annonseres av selger etter eget initiativ. Du kan ofte finne ledige leieretter på oppslagstavlen ved KS6 eller her på Vibbo.

Hver andel i borettslaget kan kun ha leierett til én garasje i Ulven borettslag og du kan ikke samtidig ha garasje i garasjelaget.

Garasjelaget

Garasjelaget heter AS Ulven-Helsfyr-Garasjene og er et selvstendig aksjeselskap. For å kjøpe garasje må du være eier i Ulven borettslag eller Helsfyr borettslag. Du kan kun eie én aksje/garasje i ASet og kan ikke samtidig eie leierett til garasje i Ulven borettslag.

Andre lademuligheter for bil

Det er anledning til å benytte ladeboksene på næringsplassene ved KS6 utenom åpningstid. I tillegg er det er kommunale ladeplasser nederst i Karl Staaffs vei.

Totalt bruksareal: 84,0 m²

• BRA-i: 69,0 m²
• BRA-e: 6,0 m²
• BRA-b: 9,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

ULVEN BORETTSLAG, Orgnr: 947 851 217

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Borettslaget består av 19 blokker på 4 etasjer, organisert i 5 kvartaler. Det er lekeplass i hvert kvartal. Alle blokkene fyres med radiatorer og hver blokk har eget bergvarmeanlegg fra 2019-2020. Bergvarmeanlegget produserer også varmt tappevann, så strømbehovet i boligene er lavt. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene. I Karl Staaffs vei 6 finner du Matkroken nærbutikk, vaktmesterkontoret og et festlokale som kan leies av beboerne. Kabel-TV leveres av Telia/Get. Lynet Internett har fiberlinjer inn i alle leiligheter.

Styrets arbeid:

Vaktmestertjenesten - Facilitec

Borettslaget gikk i juni 2025 over til ny leverandør av vaktmestertjenester - Facilitec. Facilitec skal ivareta en stor del av borettslagets daglige drift knyttet til løpende gjøremål og vedlikehold av borettslagets bygningsmasse. Per i dag leverer Facilitec sine tjenester 3 dager i uken (mandag, onsdag og fredag med kjernetid fra 07-15).

Tak kontroll

- Alle tak er inspisert av blikkenslager for å vurdere vedlikeholdsbehov. Inspeksjonen avkreftet tidligere antakelser om omfattende utskiftninger, noe som har gitt styret bedre beslutningsgrunnlag. Styret har den inneværende perioden nedprioritert det forrige styrets påbegynte arbeid knyttet til takrehabiliteringen.

KS6 - Renovering fremfor salg

- Styret har besluttet å pusse opp hybler og leiligheter i KS6 i stedet for å selge, med mål om å øke standard og utleieverdi. Det er innhentet pristilbud via Utleiemegler, og en leietaker er nå funnet. Hele enheten er leid ut

samlet, noe som gir en betydelig økning i inntektene til borettslaget fra og med juli 2025.

Inngangsdører

- Avtale er inngått med leverandør for utskifting av ytterdørene til oppgangene. Arbeidet planlegges gjennomført sommer/høst 2025.

Oppgradering av asfalt

- Asfalten foran garasjene ble utbedret etter problemer med fall og setningsskader som forhindret åpning av garasjeporter. Både asfalt og fyllmasser er fornyet.

Beboerparkering

- Styret er i dialog med Bymiljøetaten for å avklare eventuelle konflikter eller konsekvenser ved innføring av beboerparkering. Vi avventer svar på disse avklaringene før formell søknad sendes inn.

Flytting av styrerom

- For å bedre legge til rette for styrearbeid og møter, er styrerommet flyttet til et mer egnet lokale.

Ventilasjon

- Ventilasjonsanlegget er inspisert, men på grunn av høye kostnader for nødvendige tiltak, er oppgradering utsatt inntil videre.

Fasadevask

- Styret har mottatt tilbud på fasadevask og planlegger gjennomføring sommeren 2025, avhengig av budsjett og kapasitet.

Lysoppgradering

- Belysningen ved innganger og i fellesarealer oppgraderes gradvis etter hvert som eksisterende lamper slutter å fungere, med mål om bedre og mer driftssikre løsninger.

Pågående byggesaker:

Karl Staaffs vei 31 - åpning i bærevegg og etablering av nytt bad. Se saksnr: 202510454

Ulvenveien - etablering av sykkelfelt. Se saksnr: 202508391

Strømsveien 159 - bruksendring. Se saksnr: 202521173

Regnbueveien 2 C - bruksendring av 1. etasje fra barnehage til bolig. Se saksnr: 202511258

Regnbueveien 2 A - etablering av nye tekniske rom for datatekniske installasjoner - Solvang helsehus. Se saksnr: 202516318

Regnbueveien 20-22 og Rimveien 1 - riving og oppføring av rekkegarasjer. Se saksnr: 202521410

Innspurten 15 - etablering av brannskille i 5. etasje - Helsfyr Atrium. Se saksnr: 202510314

Standardveien 1 - skiltplan for Construction City. Se saksnr: 202510043

Standardveien 28 - oppføring av kontorbygg, felles parkeringskjeller og deler av boligbygg - Ulvenveien 99 - Felt B1. Se saksnr: 202508949.

Innspurten 11 - 13 - Oppføring av fem bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller - Valle felt B2 - Tidligere adresse: Strømsveien 110. Se saksnr: 202509430

Pågående plansaker:

Innspurten 15 - Bestilling av oppstartsmøte - Bolig, kontor og næring. Se saksnr: 202107993

Ulvenveien 92 C - Etablering av grunnskole og flerbrukshall - Ulven skole. Se saksnr: 202318515

Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Se saksnr: 201916403

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Bolig oppført i 1955. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglsteinsmur samt felter med liggende trekledning. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takplater (taket er ikke besiktiget). Leilgheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB, kikkehull og sikkerhetslås. Balkongdør med to-lags glass fra 2023. Vinduer med to-lags glass fra 2022 og 2023. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Denne tomten er eiet.

54508,00 kvm.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg.

Energikarakter: C

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ferdigattest datert 1960 for eiendommen. Dokumentet følger vedlagt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Baderom.:

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig. Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken - Med åpen løsning mot stue.:

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opptil tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektene for utfyllende bestemmelser.

Dyrehold er tillatt. Dyreholdet i borettslaget skal foregå på en slik måte som ikke er til sjenanse eller ulempe for andre borettshavere.

Prisantydning kr 4 900 000,-

Andel fellesgjeld kr 226 788,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 137 828,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 226 788,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

IN-ordning: Nei.

Sikringsordning: Nei.

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse.

Kr. 6 668,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Felleskostnadene inkluderer fyring, varmtvann, bredbånd, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, generell drift av fellesareal m.m.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 226 788,- pr. 16.09.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

95 596 511,- pr. 16.09.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 19 148,- pr. 31.12.2025.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 1 160 876,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 643 502,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.