Dælenenggata 12 B

Velkommen til Dælenenggata 12B!

En lekker 2-roms leilighet med sentral og attraktiv beliggenhet på Rodeløkka/ Carl Berner. Leiligheten gjennomgikk en større oppgradering i perioden 2022-24 og fremstår som stilren og moderne med bla. pene fargevalg, et delikat baderom, en-stavs parkett på alle gulv, og et stilrent kjøkken.

Leiligheten vender ut mot stille bakgård med utsikt til felles grøntareal og parkering. Sameiet har et trivelig felles uteområde med utemøblement, planter og grill.

Høydepunkter:

- Nyoppusset 2022-24

- Trivelig felles bakgård

- Delikat baderom m. plass til vaskemaskin

- Mulighet for parkeringsleie ved ledighet

- Attraktiv og sentral beliggenhet

Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og inneholder entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom. Det medfølger en kjellerbod på 3 kvm. Fellesvaskeri i kjeller.

Stue

Romslig stue med store vindusflater som sørger for godt med lysinnslipp. Utsynet mot sameiets trivelige bakgård skaper en god atmosfære. Det er gode møbleringsmuligheter i stuen og god plass til sofa, TV og tilhørende møblement. Spisebordet finner naturlig sin plass i sonen mellom kjøkken og stue. Vinduer med karmer og rammer av tre og to-lags glass fra 2006.

Kjøkken

Kjøkken med åpen og sosial løsning mot stue. Kjøkkeninnredning fra 2022 med glatte fronter og benkeplater av laminat. Planlimt rustfri oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Av hvitevarer finner du her integrert oppvaskmaskin, komfyr, mikroovn og vinskap, samt nedfelt induksjonstopp og ventilator i overskap. Frittstående kjøleskap med frysedel. Alle hvitevarer på kjøkkenet vil medfølge ved salg.

Soverom

Leiligheten har et romslig soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og medfølgende, integrert garderobeskap. Soverom, og leiligheten i sin helhet, vender mot rolig bakgård.

Bad

Delikat baderom oppgradert i 2023 med flislagte overflater og gulvvarme. Nedsenket himling med malt flate og downlights. Badet inneholder vegghengt servantskap med glatte fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap på vegg over servant med overlys og stikkontakt, dusjnisje med dusjdør, dusjbatteri med regn- og hånddusj, samt vegghengt toalett med innebygd sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil i himling. Deler av røropplegg fra eldre ukjent årstall.

Det er opplegg for vaskemaskin på bad.

Entré

Innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk til leiligheten! Vegger er malt i et lunt, moderne fargevalg og gulv er belagt med en-stavs parkett. Godt med plass for klesoppheng og lagring av sko. Dørcalling og adkomst via felles trappegang. Leiligheten disponerer en kjellerbod på 3 kvm.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

• Hvitevarer på kjøkken.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Sameiet eier 5 parkeringsplasser som man kan leie for kr. 1 200,- pr. mnd. etter venteliste.

Selger har leid en av disse parkeringsplassene.

Det er beboerparkering i området.

Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

Pris (2026):

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr

Elbil: 1300 kr

Motorsykkel og moped: 1925 kr

El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Totalt bruksareal: 45,0 m²

• BRA-i: 42,0 m²
• BRA-e: 3,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Eierseksjonssameiet Dælenenggata 12, Orgnr: 987 767 960

Forretningsfører: Malling & Co Forvaltning AS

Bebyggelsen er seksjonert i 48 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.

Eiendommen er registrert på gul liste hos Byantikvaren i Oslo.

Dælenenggata 12 er en bygård fra 1938 bestående av 48 leiligheter og to næringsenheter fordelt på tre oppganger. Eiendommens boenheter bærer preg av stort vedlikeholdsetterslep på det VVS-tekniske anlegget. Stammer for avløpsrør/soil er antatt fra byggeår og består av støpejerns rør. Hovedtrekk for kaldt- og varmtvann er antatt fra byggeår og består av stålrør. Bunnledninger er fornyet med strømpe i 2024. Dette omfatter både avløp og over vannledninger. Sameiet har i senere tid sett at det er nødvendig å gjennomføre et større omfang av fornyelse av det VVS-tekniske anlegget for å opprettholde nødvendig funksjon for videre bruk.

Sameiet er i prosess med å vurdere finansiering av et kommende prosjekt for rørfornyelse i bygget.

Gjennomføring av prosjektet vil medføre økte felleskostnader for seksjonseierne.

Det er utarbeidet et forprosjekt i perioden 2025–2026, som er vedlagt salgsoppgaven.

Det hentes inn flere lånetilbud for å gi sameierne flere alternativer. På årsmøte 22.juni.2026 ble det presentert et lånetilbud fra Dnb:

DnB Kr 23 896 000

Ca 90 % av ønsket sum. 5,35 % nom. / 5,49 % eff.

Eiendomsforvalter gjennomgikk nedbetalingsplan for annuitetslånet fra DnB. Det ble påpekt at det kan bli behov for kapitalinnhenting senere i prosjektet, da budsjettet for det totale prosjektet har en usikkerhetsmargin på 15 %.

Det ble enstemmig vedtatt å gå videre med lånesøknad fra DnB, samt søke etter tilsvarende eller bedre tilbud fra andre banker.

Lånet vil bli fordelt som fellesgjeld på seksjonene.

Det kan forventes en økning i fellesgjelden på ca. kr. 500 000,- per seksjon. Beløpet er basert på kostnadsnivået som er utarbeidet i forbindelse med forprosjektet. Det tas forbehold om at det kan forekomme avvik når endelig entreprenør for prosjektet er valgt.

Lånets endelige betingelser, herunder løpetid og rente, er foreløpig ikke avklart.

Med utgangspunkt i en økning i fellesgjeld på kr. 500 000,-, med 30 års løpetid og en nominell rente på 5,35 % (effektiv rente 5,5 %), vil dette tilsvarer en estimert økning i felleskostnadene på ca. kr. 2 780,- per måned.

Beregningen er kun ment som et illustrerende eksempel. Som nevnt er verken lånets løpetid, rente eller den endelige økningen i fellesgjelden avklart på nåværende tidspunkt.

For å kunne utarbeide et mest mulig presist kostnadsoverslag for prosjektet, vil det bli gjennomført befaringer i samtlige leiligheter for å kartlegge tilstanden på de enkelte badene.

Prosjektet er planlagt med oppstart våren 2027, med forventet gjennomføring i løpet av sommeren 2027.

Det henvises til vedlagte "Forprosjektrapport Dælenenggata 12" for mer inngående informasjon om prosjektet.

Pågående plansaker:

-Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring. Se saksnummer 202451391.

-Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Se saksnummer 201901778.

-Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Se saksnummer 202315257.

-Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel. Se saksnummer 202308348.

-Markveien - Gateopprustning. Se saksnummer 202209792.

-Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Se saksnummer

202102096.

-Økernveien med sidegater - Gateopprustning. Se saksnummer 202453643.

Pågående byggesaker:

-Trondheimsveien 102 A-C og 110 A - overordnet skiltplan med markiser. Se saksnummer 202512272.

-Trondheimsveien 110 C - etablering og bruksendring av lokaler til restaurant - McDonalds. Se saksnummer 202507924.

-Tromsøgata 38 og 40 - Christian Michelsens gate 6 og 8 - bruksendring av loft til boareal for underliggende leiligheter. Se saksnummer 202509044.

-Christian Michelsens gate 10 - ombygging og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel for H0402. Se saksnummer 202509137.

-Trondheimsveien 132 - riving av kulvert og etablering av fjernvarme og vanntilførsel - Sophies Minde. Se saksnummer 202516986.

-Fjellgata 45 - oppføring av balkong og innsetting av vindu. Se saksnummer 202512451.

-Fjellgata 45 - oppføring av altan. Se saksnummer 202507925.

-Langgata 28 - tilbygg og tilbakeføring av fasade. Se saksnummer 202517283.

-Solhauggata 19 - riving og oppføring av tilbygg, utgraving av kjeller - bolig. Se saksnummer 202508119.

-Solhauggata 14 - påbygg, fasadeendringer, bruksendring og endring til enebolig. Se saksnummer 202518098.

-Trondheimsveien 84-86 - dispensasjon fra reguleringsplanens boligformål, bruksendring til leilighetshotell. Se saksnummer 202521487.

-Trondheimsveien 84 - mulig ulovlig bruk som leilighetshotell. Se saksnummer 202510798.

-Solhauggata 12 B-C - oppføring av tomannsbolig - Hus 1. Se saksnummer 202508157.

-Tromsøgata 12A - mulig ulovlig fasadeendringer og påbygg. Se saksnummer 202600612.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 78437, tgl. 01.12.1986 - Seksjonering

SNR: 18
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 42 / 2151

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Leilighetsbygg oppført i 1938. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, etasjeskillere og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2006. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Denne tomten er eiet.

1241,00 kvm.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme i stue og soverom (tilkoblet varmesentral), samt elektrisk gulvvarme på bad.

Energikarakter: G - Grønn

Energiforbruk foregående år var 1 529 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Meglerforetaket har også mottatt følgende attester:

• Dælenenggata 12 B - Skifte av sluk (snr 28) - Ferdigattest - 2020
• Dælenenggata 12-14 - Vaaningshus - Exdok (uattestert) - 1934

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Følgende elementer er gitt TG2 (tilstandsgrad 2) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

Vannrør: TG2 gjelder tilførselrør for vann av kobber. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Avløp: TG 2 gjelder avløpsrør av støpejern. Eldre avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:

Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes å kunne være begrenset grunnet manglende avtrekk fra rommet. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er ventilering ved åpning av vinduer.

Tekniske anlegg:

Vannrør: TG 2 gjelder vannrør av kobber. Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Ifølge selgers opplysning er det vedtatt utskiftning av røropplegg i regi av sameiet. Dette er ikke videre vurdert av bygningssakkyndig.

Avløpsrør: TG2 gjelder soilrør av støpejern. Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Ifølge selgers opplysning er det vedtatt utskiftning av røropplegg i regi av sameiet. Dette er ikke videre vurdert av bygningssakkyndig.

Vannbåren varme: TG2 gjelder tilførselrør til radiatorer. Tilførselrør for radiatorer har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Følgende elementer er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Våtrom:

Annet: Ifølge selgers opplysning er det vedtatt utskiftning av røropplegg i regi av sameiet. Det er ukjent hvilket omfang disse arbeidene vil påvirke dette våtrommet, og hvorvidt hele eller deler av våtrommet må bygges opp på nytt. Forholdet er ikke videre undersøkt og/eller vurdert av bygningssakkyndig. Konsekvens/foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge omfang og hvilke tiltak som er nødvendige.

Tekniske anlegg:

Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i praktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Dyrehold er tillatt.

Prisantydning kr 4 550 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

113 870,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

267,50,- (Panteattest kjøper)

_______________________________________________________

4 680 675,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 5 497,- per 31.12.2025.

Forkjøpsrett: Nei.

Kr. 4 185,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Akonto fyring, varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmester, trappevask m.m.

Det er planlagt økning i felleskostnader 10% fra 01.08.2026

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside:

http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 1 114 639,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 458 554,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.